กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีรายได้รวมทั้งสิ้นในปี 2550 เป็นเงิน 267,153 ล้านบาท กำไรสุทธิ 24,978 ล้านบาท เสียภาษีเงินได้นิติบุคคลรวม 7,187 ล้านบาท (คิดเป็น 4.29% ของภาษีเงินได้รวมของ SET) โดยมีบริษัท แลนด์แอนด์เฮาส์ (LH) จำกัด (มหาชน) เป็นพี่ใหญ่ทั้งทางด้านรายได้ กำไรและภาษีที่ชำระ เช่นเดิม เหมือนทุกๆ ปี

 

สถาบันภาษี TaxBiz Institute ร่วมกับ Tax research centre ทำการวิจัยข้อมูลการเสียภาษีจากงบการเงินปี 2550 ของ 58 บริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏผลลัพธ์ เรียงตามลำดับการเสียภาษีจากสูงไปต่ำ ดังแสดงในตารางเปรียบเทียบข้อมูลการเสียภาษี 58 บริษัทในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

จากข้อมูลผู้เขียนขอเลือกหยิบมาวิเคราะห์เปรียบเทียบกันเพียง 2 บริษัท ดังนี้

1. แลนด์ แอนด์ เฮาส์ (LH) จากงบการเงินรวมปี 2550 บริษัท LH มีรายได้ 19,837 ล้านบาท กำไรสุทธิ 4,164 ล้านบาท เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 1,064 ล้านบาท (คิดเป็น 14.80% ของภาษีที่ชำระรวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์) โดยมีอัตราส่วนภาษี/รายได้ 5.36% (สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มซึ่งเท่ากับ 2.69%) จากข้อมูลในเบื้องต้นชี้ให้เห็นว่า LH น่าจะสามารถบริหารจัดการภาระภาษีให้ต่ำลงมาได้อีก

ในที่นี้ผู้เขียนขอให้ข้อสังเกตเป็น “หมายเหตุภาษีประกอบงบการเงิน” เพื่อเป็นกรณีศึกษาพอสังเขป ดังนี้

(1) LH แตกเป็นบริษัทย่อย 13 บริษัท ดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด โดยแยกบริษัทตามที่ตั้งโครงการต่างๆ และมีบริษัทร่วม 5 บริษัท ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเกื้อหนุนกัน อันได้แก่

๐ บริษัทโฮมโปรดักส์ จำกัด (มหาชน) ขายอุปกรณ์เครื่องใช้ภายในบ้าน

๐ บริษัท เอเชีย แอสเซ็ท แอดไวซอรี่ จำกัด - ที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

๐ ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (มหาชน)

๐ บริษัท คลอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) - รับจ้างสร้างบ้าน

๐ บริษัท แอลแอนด์เอช แมเนจเม้นท์ จำกัด

ข้อดีของการแตกตัว (Diversify) ครบวงจรดังกล่าว จะช่วยลดต้นทุนการประกอบการลงมา เกิดความสะดวกคล่องตัวและมีประสิทธิภาพในการบริหาร และยังเป็นการลดความเสี่ยงของธุรกิจลงมา

แต่ในมุมภาษีอากร กรณีนี้จะมีข้อด้อยหลายประการ อาทิ การหยิบยกผลขาดทุนไปใช้ข้ามปีภาษีไม่ได้ (ทำให้อาจต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลสูงกว่าที่ควรจะเป็น) และจะเกิดประเด็นข้อโต้แย้งกับเจ้าพนักงานสรรพากรได้ง่าย ในกรณีของรายการค้าระหว่างกัน การคิดดอกเบี้ยเงินกู้ยืมระหว่างกัน การช่วยเหลือหรือให้บริการระหว่างกันโดยไม่คิดค่าตอบแทน เป็นต้น

(2) เมื่อ 26 เมษายน 2550 LH ยังมีการจดทะเบียนลดทุนจากเดิม 10,806 ล้านบาท เหลือ 9,654 ล้านบาท และอนุมัติเพิ่มทุนทันทีเป็น 10,354 ล้านบาท โดยการออกหุ้นสามัญ 700 ล้านหุ้น หุ้นละ 1 บาท (จดทะเบียนกับกระทรวงพาณิชย์เมื่อ 21 พ.ค. 2550) เพื่อรองรับการใช้สิทธิของ LH-W2

กรณีลดทุนคืนทุนผู้ถือหุ้นนั้น กฎหมายภาษีบัญญัติให้ถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (4)(ง) ซึ่งผู้ถือหุ้นทั้งบุคคลธรรมดาและผู้ถือหุ้นนิติบุคคล ล้วนต้องเสียภาษีโดยถูกหัก ณ ที่จ่าย 15% โดยไม่ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีใดๆ ตาม ม.47 ทวิ (เครดิตภาษีเงินปันผล - กรณีบุคคลธรรมดา) หรือ ม.65 ทวิ (10) (กรณีผู้ถือหุ้นนิติบุคคล)

ส่วนการเพิ่มทุนจดทะเบียน แม้ไม่มีภาระภาษีใดๆ แต่กรณีการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ LH-W2 หรือกรณีที่จัดสรรให้แก่กรรมการและพนักงานของบริษัท (ESOP-5) จำนวน 5,968,019 หน่วย มีอายุ 3 ปี โดย 1 สิทธิแปลงได้ 10 หุ้นสามัญในราคา 1 บาทต่อ 1 หุ้นสามัญนั้น ได้เคยมีคำวินิจฉัยของคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีอากรที่ 28/2538 ให้ถือว่าบุคคลดังกล่าวได้รับเงินได้พึงประเมินจาก ‘ส่วนต่าง’ ของหุ้นจากราคาตลาดซึ่งบริษัทฯ มีสิทธิยื่นคำร้องขอทำความตกลงเกี่ยวกับการคำนวณมูลค่าหุ้นเพื่อเสียภาษีต่อกรมสรรพากรก็ได้

2. บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) เป็นบริษัทที่เสียภาษีสูงเป็นอันดับ 2 ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ตามงบการเงินรอบปี 2550 มีรายได้ 8,922 ล้านบาท กำไรสุทธิ 2,354 ล้านบาท เสียภาษีนิติบุคคล 563 ล้านบาท ภาษี/รายได้ 6.31% (ซึ่งเป็นอัตรา % ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเท่ากับ 2.69%) ดังนั้น จึงควรสามารถบริหารภาษีให้ต่ำลงมาได้ตามสมควร!

CPN มีบริษัทในเครือ 30 บริษัท แบ่งการดำเนินธุรกิจออกเป็น 6 แขนง (Business unit) อันได้แก่

๐ การก่อสร้างอาคารสำนักงานและอาคารศูนย์การค้าเพื่อให้เช่า

๐ ให้บริการด้านสาธารณูปโภคภายในศูนย์การค้า

๐ ก่อสร้างห้องชุดพักอาศัย และอาคารร้านค้าเพื่อให้เช่า

๐ จำหน่ายอาหารและเครื่องดื่ม

๐ ให้บริการสวนสนุกและสวนน้ำบนศูนย์การค้า

๐ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ในที่นี้ผู้เขียนขอแสดง “หมายเหตุภาษีประกอบงบการเงินของ CPN” เพื่อเป็นกรณีศึกษาทางวิชาการ เป็นตัวอย่างพอสังเขป ดังนี้

(1) CPN มีบริษัทย่อยและบริษัทในเครือถึง 30 บริษัท ประกอบกิจการเป็น 6 แขนงดังกล่าวข้างต้น โดยมีรายได้หลักจากการให้เช่าและการให้บริการ (กว่า 90%)

รายได้จากการให้เช่าพื้นที่แก่ร้านค้าย่อยและร้านค้าในเครือด้วยกันเอง จะเป็นในรูปเงินก้อนตามสัญญาระยะยาว และเก็บค่าเช่ารายเดือนด้วย ซึ่งคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.73 ข้อ 2 (1)(ก) วางหลักเกณฑ์ให้ถือเป็นรายได้โดยสามารถเฉลี่ยตามอายุสัญญาเช่า ซึ่งจะช่วยให้กิจการสามารถเลื่อนการเสียภาษีให้ช้าลงได้

ในทำนองเดียวกัน CPN ก็มีรายจ่ายค่าเช่าที่ดินระยะยาว ซึ่งสามารถเฉลี่ยตามระยะเวลาของสัญญาเช่าได้เช่นเดียวกัน

อนึ่งมีข้อสังเกตว่า รายได้ค่าเช่า ถือเป็นเงินได้ประเภท NON -VAT แต่ต้องหัก ณ ที่จ่าย 5% ส่วนรายได้ค่าบริการถือเป็นธุรกรรมในระบบ VAT ดังนั้น กรณีนี้จึงต้องมีการเฉลี่ยภาษีซื้อสำหรับรายจ่ายร่วม (joint cost) ซึ่งกรมสรรพากรได้วางแนวปฏิบัติไว้ในคำสั่ง ป.90/2542 เกี่ยวกับการเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ไว้ค่อนข้างซับซ้อนและเบี่ยงจากหลักกฎหมายในหลายประเด็น

(2) การแยกหน่วยภาษีออกเป็นหลายบริษัทดังกล่าว แม้จะเกิดความคล่องตัวในการบริหารและวัดผลปฏิบัติงานในลักษณะศูนย์กำไร (profit center) แต่กรณีนี้จะเกิดข้อด้อยทางภาษีหลายประการเช่นเดียวกัน เช่น

- รายการค้าระหว่างกัน (หมายเหตุ 4) นอกจากจะมีประเด็นภาษีในแง่ของราคาตลาดแล้ว กรณีนี้ยังเป็นความซ้ำซ้อนของระบบการค้า ทำให้ต้องเสี่ยงต่อการปฏิบัติผิดพลาดทางภาษีให้ต้องเสียเบี้ยปรับ เงินเพิ่มได้ง่ายโดยใช่เหตุ

- ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมระหว่างกัน จากยอดเงินกู้ยืมระหว่างบริษัทในเครือ จำนวน 3,767,662,567 บาท โดยมีดอกเบี้ยรับ 110 ล้านบาท และดอกเบี้ยจ่าย 580 ล้านบาทในปี 2550 โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำหรืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมของธนาคารนั้น ถือว่าชอบด้วยแนวปฏิบัติของกรมสรรพากร แต่มีข้อสังเกตว่า การจัดสรรเงินทุนหมุนเวียนระหว่างกันนั้น ทำได้หลายวิธี

เช่น วิธีเพิ่มทุนจดทะเบียน วิธีให้กู้ยืมและวิธีให้เงินทดรอง ซึ่งแต่ละวิธีมีผลต่องบการเงินและภาระภาษีแตกต่างกัน การที่ CPN มีการให้เงินทดรองแก่บริษัทในเครือด้วยนั้น อาจเกิดประเด็นภาษีได้ง่าย หากมิได้มีการคิดดอกเบี้ย หรืออาจเกิดประเด็นภาษีว่าเป็นรายการค้าระหว่างกัน โดยไม่คิดค่าตอบแทน หากบริษัทมีการปฏิบัติผิดจากหลักเกณฑ์เงื่อนไขที่สรรพากรวางแนวปฏิบัติไว้

เรื่อง : อมรศักดิ์ พงศ์พศุตม์